Ejendomsselskab søger lån til industriejendomme centralt i Emmaboda
Bolaget önskar att låna SEK 12 000 000 av Kameos långivare för att refinansiera ett tidigare upptaget lån genom Kameo (lån 4083, 4135).
Lånet säkerställs med bottenpant i en industrifastighet i Emmaboda, Kalmar län. Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 27 000 kvm fördelat på industri- och en mindre del kontorsyta.
Fastigheten har idag sex hyresgäster där låntagande bolagets dotterbolag är den största både till hyresintäkt och yta.
Budgeterade hyresintäkter för 2025 är om cirka SEK 6 400 000.
Detta är den andra av två trancher i ett lån om totalt SEK 20 000 000.
Fastigheten värderades i oktober 2024 till SEK 56 000 000 (notera förutsättningarna i värderingen). Det ger en uppskattad LTV om 36%.
Lånet planeras att återbetalas genom att uppta en långsiktig bankfinansiering, alternativt genom att sälja fastigheten.
Länk till tidigare tranche:
Projektets styrkor
- Fastighetspant med bästa förmånsrätt
- Uppskattad LTV 36%
Låneinformation & investeringsvillkor
| Riskbetyg | C |
| Lånebelopp (SEK) | 12 000 000 |
| Trancher | 2 (2) |
| Låntagare | Holmshaf Gluggr AB |
| Anledning till lån | Refinansiering av lån |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån Max 23 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 36%* |
| Årsränta | 11,5% |
| Teckningsperiod | 2025-01-13 – 2025-01-18 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 36%.
Investeringen sker genom ett lån till Holmshaf Gluggr AB, 559187-3251. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 från Kameos långivare.
Lånet kommer att användas till att refinansiera Kameos långivare i lån #4083 samt #4135. Den första tranchen i lånet gick till att refinansiera Kameos långivare i lån #4136 och #4137.
| Låntagare | Holmshaf Gluggr AB |
| Organisationsnummer | 559187-3251 |
| Lånebelopp (SEK) | 12 000 000 |
| Tranche | 2 (2) |
| Anledning till lån | Refinansiering av lån |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Refinansiering, försäljning av fastighet |
| Årsränta | 11,5% |
| Månadsränta | 0,95% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån Max 23 mån |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 8 000 000 | 11,5% | Pant i fastighet | Avslutad |
| 2 | 12 000 000 | 11,5% | Pant i fastighet | Pågående |
| Totalt | 20 000 000 |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Holmshaf Gluggr AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt** | Emmaboda Örnen 2 |
| Belopp | 20 000 000 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 SEK - 20 000 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Mimir-koncernen grundades under 2016 och är ett globalt investeringsbolag med säte i Stockholm. Bolaget fokuserar på att förvärva företag där ett mycket aktivt ägande krävs, såsom underpresterande företag, icke-kärnverksamheter inom större företag och/eller där investeringen är genomförbar endast genom komplexa transaktioner.
Mimir fokuserar på förvärv av medelstora företag. Bolaget stängde i början av 2017 sin första riskkapitalfond där kapital hämtades in för bolagsförvärv. Fonden investerar i alla sektorer utom fastigheter och har djup sektorkunskap inom medicinteknik, biomedicin, kemikalier, skog & papper, tillverkande industri, mjukvara och hårdvara.
Bolaget drivs av Erik Bork, Dr. Jeff Bork, Joakim Notö och Henry Selenius som alla har stor erfarenhet inom företagsledning.
Holmshaf Gluggr AB är ett holding- och fastighetsbolag som äger 100% av aktierna i Emmaboda Glas AB samt fastigheten Emmaboda Örnen 2. Bolaget jobbar aktivt med att hitta nya hyresgäster för fastigheten. Idag hyr sex företag delar av fastigheten, där Emmaboda Glas AB är den största hyresgästen.
Emmaboda Glas AB grundades redan 1919 och är ett svenskt byggnadsmaterialföretag i Emmaboda, Småland. Bolaget tillverkar innovativa glaslösningar till kunder över hela Norden. Bolaget har idag omkring 42 anställda.
Bolaget förvärvades av Mimir Invest under 2019. Emmaboda Glas var tidigare ägt av den franska glasproducenten Saint-Gobain som ägt bolaget sedan 1974.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på tre personer: Jeff Bork, Erik Bork samt Joakim Notö.
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Bolaget förvärvade fastigheten Emmaboda Örnen 2 med hjälp av Kameos långivare under 2021 för en köpeskilling om SEK 20 000 000 (Lån #3642). Transaktionen var koncernintern där säljaren av fastigheten var det helägda dotterbolaget Emmaboda Glas AB som sedan flertalet år tillbaka bedrivit verksamhet i fastigheten. Lånet refinansierades under 2022 med hjälp av Kameo (Lån #4083, #4135, #4136 och #4137). Detta lån är en refinansiering av lånen.
Fastigheten är centralt belägen i Emmaboda och har en total uthyrningsbar area om 27 223 kvm där ytan är fördelad på 25 385 kvm industri och 1 838 kvm kontor. Industribyggnaden uppfördes 1971 med en tillbyggnad under 1990-talet. Kontorslokalen bedöms hålla 1970-tals standard.
Dotterbolaget Emmaboda Glas AB är fastighetens största hyresgäst och hyr idag cirka 48% av ytan. Bashyran uppgår till SEK 5 000 000 om året. Avtalet löper till och med 2031-06-30. Emmaboda Glas har sedan 2022 fått hyresrabatter enligt följande:
| Emmaboda Glas AB hyra | ||
|---|---|---|
| År | Rabatt | Hyra |
| 2022 | 2 000 000 (40% av bashyra) | 3 000 000 |
| 2023 | 1 500 000 (30% av bashyra) | 3 500 000 |
| 2024 | 1 000 000 (20% av bashyra) | 4 000 000 |
| 2025 | 500 000 (10% av bashyra) | 4 500 000 (nuvarande hyra) |
Vidare har låntagande bolag hyresavtal med fyra andra bolag; Modus i Sverige (Systerbolag till låntagande bolag och hyr 1 200 kvm), Xylem W.S Manufacturing och Xylem W.S Global Services hyr tillsammans omkring 1 250 kvm av fastigheten. Därutöver hyr Hulåns Snickerifabrik en mindre del om 150 kvm. Samtliga avtal löper tillsvidare med 6-månaders uppsägningstid.
Bolaget jobbar fortfarande aktivt med att hitta nya aktörer som vill hyra delar av fastigheten som idag står vakant. Nyligen tecknades ett avtal med Svensk Kompressor AB (Systerbolag inom Mimir-koncernen) som började gälla 2025-01-01 och löper till och med 2027-12-31.
Totalt uppgår de budgeterade hyresintäkterna för 2025 till cirka SEK 6 400 000.
Planen är att hyresrabatten till Emmaboda Glas ska avta i takt med att bolaget presterar bättre. Detta i kombination med att Låntagande bolag fortsätter att signera hyreskontrakt med nya hyresgäster förväntas stärka fastighetens kassaflöde vilket på sikt gör att bolaget kan erhålla en långsiktig bankfinansiering som kan återbetala lånet från Kameo.
Vidare har låntagande bolag hyresavtal med fyra andra bolag; Modus i Sverige (Systerbolag till låntagande bolag och hyr 1 200 kvm), Xylem W.S Manufacturing och Xylem W.S Global Services hyr tillsammans omkring 1 250 kvm av fastigheten. Därutöver hyr Hulåns Snickerifabrik en mindre del om 150 kvm. Samtliga avtal löper tillsvidare med 6-månaders uppsägningstid.
Bolaget jobbar fortfarande aktivt med att hitta nya aktörer som vill hyra delar av fastigheten som idag står vakant. Nyligen tecknades ett avtal med Svensk Kompressor AB (Systerbolag inom Mimir-koncernen) som börjar gälla 2025-01-01 och löper till och med 2027-12-31.
| Uthyrningsprocess | |
|---|---|
| Total uthyrningsbar area | 27 223 kvm (25 385kvm industri och 1 838kvm kontor) |
| Uthyrt per dagens datum | Cirka 15 800 kvm (1 818kvm tillkommer Jan 2025) |
| Vakanta ytor | Cirka 11 400 kvm (cirka 42% av uthyrningsbara arean) Cirka 9 582 kvm från Jan 2025 (ca 35% av ytan) |
| Läge | D* |
*Värderingsdata
Fastigheten ligger centralt i Emmaboda kommun, bara 500 meter från tågstationen.
År 2023 hade Emmaboda kommun en befolkning på 9 000 personer. Sedan 2015 har ungefär 30% fler människor flyttat ut från Emmaboda än flyttat in. Men mellan 2015 och 2022 ökade befolkningen, vilket dock minskade förra året.
Emmaboda rankas bland de 35 bästa av 290 kommuner i Sverige för förhållandet mellan personer som pendlar in till Emmaboda jämfört med de som pendlar ut. Förhållandet är 1,3 där pendling främst sker mellan Nybro, Kalmar, Växjö och Karlskrona. Detta beror sannolikt på Xylem, den största arbetsgivaren i Emmaboda, med cirka 1 300 anställda.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Hyreskontrakt kan avslutas, och hyresgäster kan av olika anledningar bli oförmögna att betala hyran, eller gå i konkurs. Projektägarens dotterbolag, Saint-Gobain Emmaboda Glas AB är idag fastighetens största hyresgäst både till area och kontrakterad hyra (4m av fastighetens budgeterade hyresintäkt 2024 om 5,4m vilket är cirka 74%). Saint-Gobain Emmaboda Glas AB har under flertalet år haft det finansiellt utmanande med negativa resultat som tagit ner
det egna kapitalet till 4,3m (2023-12-31). Om kostnaderna stiger för mycket eller inkomsterna minskar väsentligt, riskerar projektägaren konkurs, om inte ägarna kan fortsätta investera i verksamheten. Skulle fastigheten behöva säljas i ett läge med hög vakansgrad, så kan det komma att medföra en kraftig minskning av fastighetens värde då den i tillägg ligger i en mindre ort där marknaden potentiellt kan vara väldigt illikvid.
Om projektägaren behöver hitta nya hyresgäster för att upprätthålla hyresintäkterna, eller om fastigheten måste säljas i befintligt skick för att täcka kvarstående skulder, kan fastighetens skick vara mer eller mindre lämpad för en viss typ av verksamhet, och således svårare att attrahera nya hyresgäster. Projektägaren kan också vara i en bättre eller sämre ekonomisk position för att genomföra nödvändiga förändringar eller för att genomföra nödvändiga hyresgästanpassningar.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.