Fastighetsutvecklare söker finansiering för ombyggnationsprojekt i Kalundborg
8% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna DKK 1 000 000 av Kameos långivare i samband med ombyggnation av en fastighet i centrala Kalundborg, Danmark. Befintliga byggnader skall omvandlas till tio stycken hyreslägenheter. Detta är den femte av totalt fem stycken trancher om totalt DKK 5 300 000.
På fastigheten stod tre byggnader fördelat på ett bostadshus och två kommersiella lokaler. Renoveringen av de tre enheterna påbörjades i höstas. Status i slutet av april är att fasaden har putsats och målats, nya fönster och dörrar har satts in. El- och måleriarbeten är i stort sett färdigställt. I de flesta lägenheterna har kök installerats.
Projektet förväntas stå färdigt i juni 2021.
För närvarande är fyra hyreskontrakt underskrivna och ytterligare fem stycken är översända till potentiella hyresgäster. Inflyttning är planerat till slutet av juni.
Lånet säkerställs med första prioritets pant i fastigheten som bebyggs.
Länk till tidigare trancher:
Projektets styrkor
- 1:a prioritets pant i fastighet
- Belåningsgrad (LTV) på 56%
- Centralt beläget i Kalundborg
- Förskottsbetalade räntebetalningar på Kameos klientmedelskonto (5 mån)
Loan information
Låneinformation
| Lånebeløb (DKK) | 1.000.000 |
|---|---|
| Låntager | Ejendomsselskabet Skibbrogade 35 ApS |
| Anledning til lånet | Renovering/byggeri |
| Løbetid* | 3-11 mdr. |
| Risikoklasse | B |
| Sikkerhed | Pant i ejendom (1. prioritet) |
| Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)** | 56 % |
| Årsrente | 8 % |
| Tegningsperiode*** | 03-05-2021 – 13-05-2021 |
| Låntype/amortisering | Fuld tilbagebetaling på slutdatoen |
| Rentebetaling | Månedsvis |
*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lånetrancher er udbetalt, er ca. 56%.
*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.
Investeringsvilkår
Investeringen foregår gennem et lån til Ejendomsselskabet Skibbrogade 35 ApS (CVR-nr. 40735518) og har følgende vilkår:
- Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
- Årsrenten er 8 %, svarende til 0,67 % per måned.
- Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 56 %. Beregningen af LTV bygger på Kameos samlede lån set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen.
Denne tranche er den sidste af fem i et samlet lån på 5.300.000 DKK.
Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden uanset tranche.
Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.
| Tranche | Lånebeløb (DKK) | Status | Sikkerhed |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.100.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom |
| 2 | 1.100.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom |
| 3 | 1.100.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom |
| 4 | 1.000.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom |
| 5 | 1.000.000 | Pågår | 1. prioritetspant i ejendom |
| Totalt | 5.300.000 |
Sikkerhedsstillelse
Som sikkerhed for lånet på samlet 5.300.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen i Kalundborg.
Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.
| Pantsætter | Ejendomsselskabet Skibbrogade 35 ApS (CVR-nr. 40735518) |
|---|---|
| Långiveragent* | Kameo ApS |
| Sikkerhedsobjekt ** | Pant i ejendom: Skibbrogade 35-39, Kalundborg, mat.nr. 0253b |
| Prioritet | 1. prioritet (0-5.300.000 DKK) |
| Sikkerheden i trancherne | Alle långivere har samme sikkerhed |
*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.
**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.
Projektet
Virksomheden har købt en ejendom bestående af tre enheder centralt i Kalundborg der skal ombygges til 10 leje-lejligheder à 55 til 133 kvm, i alt 761 kvm. ekskl. kælder og fællesarealer.
Ud af de tre enheder har den ene tidligere været anvendt til bolig, og her er ombygningsarbejdet opstartet først på efteråret. Lokalplanen giver mulighed for at omdanne de resterende to enheder fra erhverv til bolig, og med de sidste tilladelser på plads har virksomheden kunnet opstarte arbejdet på disse enheder oktober/november 2020.
Projektet indebærer en totalrenovering både ind- og udvendigt. Ejendommen er fordelt på to etager, og lejlighederne i stueplan vil være med adgang til en privat gårdhave. Virksomheden forventer en samlet årlig lejeindtægt på ca. 700.000 kr. når lejlighederne er færdigbyggede og udlejede.
Lejlighederne forventes at stå færdige i løbet af juni 2021.
Entreprenøren på projektet har samme ejer som det ene af moderselskaberne bag låntager. Se mere under ”Virksomheden” nedenfor.
Låntager forventer at refinansiere lånet med realkredit når lejlighederne er færdige og udlejet.
Området
Projektejendommen er beliggende i centrum af Kalundborg, tæt på både gågade, station og havn. Fra Kalundborg tager det ca. 1 time og 20 min at nå København i bil og ca. 1 time og 30 min. med direkte tog.
Kalundborg er med ca. 16.000 indbyggere hovedbyen i kommunen af samme navn. Her findes et aktivt butiksliv og et stort udbud af fritids- og kulturaktiviteter. Byen ligger ud til fjorden med strand og skov indenfor gå- og cykelafstand. Uddannelsesmuligheder og en stærk medicinalindustri har desuden været med til at skabe vækst og arbejdspladser i området.
Virksomheden
Ejendomsselskabet Skibbrogade 35 ApS er et SPV der er oprettet i forbindelse med dette projekt. Ejerskabet af virksomheden er delt mellem to moderselskaber der hver ejer 50 %.
Mette Nielsen der ejer det ene af moderselskaberne, driver bygge- og entreprenørvirksomhed sammen med sin mand Michael. Udover delejerskab af projektvirksomheden, er Mette også ejer af Entreprenørselskabet P & N Byg 07 ApS der er tilknyttet som entreprenør på projektet. Mette og Michael har drevet virksomheden i 16 år og har stor erfaring fra tidligere hus- og renoveringsprojekter, senest et villaprojekt i Hvidovre og renovering af badeværelser for to hoteller.
Kasper Thygesen der ejer det andet af moderselskaberne, er ejendomsinvestor og har samarbejdet med Mette og Michael på forskellige renoveringsprojekter over de seneste 10 år.
Finansiel information
Herunder findes et forenklet regnskab for Låntagers virksomhed, Ejendomsselskabet Skibbrogade 35 ApS, fra tidspunktet for optagelse af første lånetranche. Da virksomheden endnu ikke har aflagt regnskab, er der tale om foreløbige tal. Seneste offentliggjorte regnskaber for moderselskaberne er vedlagt som bilag.
NB! Alle tal i tabellen under er i tusind kroner.
| Perioden 01.01.20 – 09.09.20 | |
|---|---|
| Omsætning | 63 |
| Vedligeholdelse | -286 |
| Lejetab | -16 |
| Administration | -13 |
| Årets Resultat | -252 |
| Grunde og bygninger | 1.534 |
| Likvide midler | 0 |
| Aktiver i alt | 1.534 |
| Egenkapital | 47 |
| Langfristet gæld | 1.765 |
| Kortfristet gæld | 0 |
| Ejendomsskatter | -25 |
| Fælles udgifter | -1 |
| Overført resultat | -252 |
| Passiver i alt | 1.534 |
Potentielle risici
At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.
Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.
Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.
Bilag
Note: this is a historic loan description that has been automatically adapted to a new format. Click here to view the old version.