Fastighetsutvecklare söker lån för uppförande av radhus i Nordsjälland
8,5% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna DKK 2 000 000 av Kameos långivare för att uppföra åtta radhus i Græsted som en del av ett bostadsprojekt med totalt femton enheter.
Detta är den andra etappen i projektet som utöver de åtta nybyggda bostäderna kommer att bestå av sju ombyggda bostäder fördelat över en tidigare villa. Den första etappen pågår för närvarande och finansieras också via Kameo (se bland annat #3666).
Projektet har tidigare planerats för hyresbostäder, men låntagaren har samtidigt undersökt möjligheten att istället sätta upp och sälja bostäderna (andelsboligforening) eftersom de har upplevt ett stort intresse från potentiella köpare till enheterna, och arbetar just nu utefter den strategin.
Som säkerhet för lånet ställs andra prioritets pant i fastigheten som bebyggs (efterställt Kameos lånigvare i etapp 1), moderbolagsborgen samt begränsad personlig borgen.
Se första tranchen här:
Projektets styrkor
- Pant i fastighet (efterställt långivare i etapp 1)
- Moderbolagsborgen och personlig borgen
- Stort intresse för bostäderna
- Utvecklare med lång erfarenhet i området
Loan information
Låneinformation
| Lånebeløb (DKK) | 2.000.000 |
|---|---|
| Låntager | Græsted Stationsvej 11 ApS |
| Anledning til lånet | Opførelse af rækkehuse |
| Løbetid* | 3-10 mdr. |
| Risikoklasse | B |
| Sikkerhed | Pant i ejendom (2. prioritet) + kaution |
| Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)** | 58 % |
| Årsrente | 8,5 % |
| Tegningsperiode*** | 03-12-2021 – 10-12-2021 |
| Låntype/amortisering | Fuld tilbagebetaling på slutdatoen |
| Rentebetaling | Månedsvis |
*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle trancher i begge Kameo-lån er udbetalt, er beregnet til ca. 58 %.
***Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.
Investeringsvilkår
Investeringen foregår gennem et lån til Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) og har følgende vilkår:
- Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
- Årsrenten er 8,5 %, svarende til 0,71 % per måned.
- Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 58 %. Beregningen af LTV bygger på de samlede Kameo-lån på hhv. 7.000.000 DKK og 8.000.000 DKK set i forhold til den forventede salgsværdi af de 15 boliger. Den forventede salgsværdi er nogenlunde den samme ved udlejning som ved oprettelse af en andelsboligforening.
Denne tranche er den tredje af fire i et samlet lån på 8.000.000 DKK.
Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.
Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.
| Tranche | Lånebeløb (DKK) | Status | Sikkerhed |
|---|---|---|---|
| 1 | 2.000.000 | Udbetalt | 2. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 2 | 2.000.000 | Udbetalt | 2. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 3 | 2.000.000 | Pågår | 2. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 4 | 2.000.000 | Kommende | 2. prioritetspant i ejendom + kaution |
| Totalt | 8.000.000 |
Sikkerhedsstillelse
Som sikkerhed for lånet på samlet 8.000.000 DKK vil Kameos långivere have 2. prioritets pant i projektejendommen. Ejendommen har tidligere været fordelt på tre matrikler, men disse er nu slået sammen til én.
I tillæg til ejendomspantet stiller begge moderselskaber og to af ejerne bag kaution for lånet.
Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.
| Pantsætter | Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) |
|---|---|
| Långiveragent* | Kameo ApS |
| Sikkerhedsobjekt ** | Pant i ejendom: Græsted Stationsvej 11A, mat.nr. 5ac |
| Prioritet | 2. prioritet (7.000.000-15.000.000 DKK) |
| Selvskyldnerkaution | Gribskov Huse ApS (ubegrænset) Murermester Erling Jensen. Græsted ApS (ubegrænset) Henrik Legaard Jensen (2.000.000 DKK) Erling Jensen (2.000.000 DKK) |
| Sikkerheden i trancherne | Alle långivere har samme sikkerhed |
*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.
**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.
Projektet
Låntagers moderselskab købte i 2019 tre sammenhængende ejendomme/matrikler på Græsted Stationsvej i form af en villa fra 1906, et baghus og en ubebygget grund.
Dette lån skal anvendes til opførelsen af otte 3-værelses rækkehuse à 89-91 kvm. Alle otte huse er rejst med tag, og indvendigt arbejde pågår. Boligerne forventes at stå færdige i foråret 2022, og på nuværende tidspunkt er det planen at de skal indgå i en andelsboligforening sammen med de resterende syv boliger i projektet.
Sideløbende med opførelsen af rækkehusene, er virksomheden i gang med at færdigstille de 5 boliger i den tidligere villa, mens baghuset er revet ned og erstattes med et duplex med to boliger (kælderen er renoveret, fundamentet er på plads, og gasbeton forventes leveret inden jul). Disse boliger finansieres med et foranstillet lån via Kameo på i alt 7 mio.
Alle otte rækkehuse og tre af de resterende syv boliger er på nuværende tidspunkt reserveret som andelsboliger. Der er tæt dialog med realkredit omkring slutfinansieringen for andelsboligforeningen, og når denne falder helt på plads, forventes reservationerne at omdannes til købsaftaler.
Området
Projektet er beliggende midt i Græsted, tæt på hverdagsfaciliteter som skoler/institutioner og indkøbsmuligheder. Græsted er en stationsby med ca. 3700 indbyggere i Gribskov kommune i Nordsjælland. Byen kan tilbyde butiks- og foreningsliv samtidig med at der kun er 10 km til kyst og strand.
Der er ca. 25 min i bil til Helsingør og ca. 45 min i bil til København. Gribskovbanen betyder desuden at der er togforbindelse til bl.a. Hillerød hvorfra der går S-tog til København.
Virksomheden
Låntager er et SPV der er oprettet med henblik på at eje og gennemføre projektet. Virksomheden er stiftet af to moderselskaber der ejes af samme familie. Gribskov Huse ApS, stiftet i 2008, ejes af Henrik Leegard Jensen, og Murermester Erling Jensen. Græsted ApS, stiftet i 1986, ejes af Henriks forældre, Erling og Kirsten Jensen.
Det er Henrik og Erling der står i spidsen for låntagers virksomhed og det pågående projekt. De har begge erfaring med ejendomme og ejendomsudvikling i lokalområdet i form af både nybyggeri og renovering af eksisterende ejendomme på egne eller eksterne kunders vegne.
Begge moderselskaber stiller kaution for lånet.
Finansiel information
Da låntager er en nyoprettet virksomhed, har de endnu ikke aflagt regnskab, men begge moderselskabers årsrapporter for 2020 er vedhæftet som bilag.
Potentielle risici
At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.
Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.
Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.
Bilag
Note: this is a historic loan description that has been automatically adapted to a new format. Click here to view the old version.