Bolag söker finansiering för projektering samt refinansiering av tidigare finansiär till ett bostadsrättsprojekt på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	4 330 000 SEK
Trancher	1 (1)
Låntagare	Aspviksnäs AB
Anledning till lån	Refinansiering, Projektering
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	48%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2020-07-12 – 2020-07-21
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 48%. Värdet beräknas på den gjorda värderingen men beräknat som att alla tomter är obebyggda.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Aspviksnäs AB, 556349-2437. Företaget önskar att låna totalt 4 330 000 SEK från Kameos långivare. Bolaget kommer antingen att återbetala skulden vid erhållande av byggnadskreditiv för projektet alternativt vid projektslut. Läs mer angående säkerhetsstruktur under ”Säkerhetspaketet”

Låntagare	Aspviksnäs AB
Organisationsnummer	556349-2437
Lånebelopp (SEK)	4 330 000 SEK
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering samt projektering
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering via byggnadskreditiv alternativt vid projektslut Förskottsbetalade räntebetalningar på Kameos klientmedelskonto (6 mån)
Årsränta	9 %
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen eller dessförinnan
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	4 330 000	9 %	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	4 330 000

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet ställs initialt pantbrev i en fastighet efter banken med inomläge 4 000 000 – 5 400 000 SEK, i en fastighet med bästa förmånsrätt inom 0 – 3 800 000 SEK samt i en fastighet med bästa förmånsrätt inom 0 – 3 800 000 SEK. Initial LTV hamnar därmed på 43%.

Varefter ett byggnadskreditiv betalas ut till låntagande bolag för att resa ett bestånd på ovan nämnda fastigheter kommer detta lån antingen att återbetalas eller behållas. Värdet på fastigheterna/fastigheten kommer därmed att öka, och om lånet behålls kommer Kameos långivares säkerhet (pant) att hamna högre i säkerhetsstrukturen. Dock kommer inomläget aldrig bli högre än maximal LTV om 75%.

Då det i stunden är oklart om det kommer bebyggas på samtliga fastigheter samtidigt, där då byggnadskreditivsgivaren kommer vilja besitta pantbrev med bästa förmånsrätt, kommer säkerheten för denna kredit att villkoras att inomläget för pantbrevsbeloppen aldrig ska överstiga en belåningsgrad (LTV) om 75%. Pantbrevsbeloppen kommer heller aldrig att understiga lånebeloppet.

Pantsättare	Aspviksnäs AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö, Aspvik 1:223, 1:227, 1:228
Prioritet	Värmdö Aspvik 1:223 1:a prioritets pant om SEK 1 400 000 inom SEK 4 000 000 – SEK 5 400 000. Värmdö Aspvik 1:227 1:a prioritets pant om SEK 3 800 000 inom SEK 0 – SEK 3 800 000. Värmdö Aspvik 1:228 1:a prioritets pant om SEK 3 800 000 inom SEK 0 – SEK 3 800 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Richard Näsström, Mats Jämterud och Lars-Olof Olsten bildade i början av 2017 Gremio Förvaltning AB som är parternas gemensamma plattform. Gremio Property Development är ett modernt och idédrivet bolag som köper, utvecklar, bygger och förädlar mark, lokaler och fastigheter för bostadsändamål i Stockholms län. De förvärvar hela fastigheter, enskilda lokaler, råvindar samt råmark och byggklara tomter som de sedan förädlar till bostäder.

Så här säger bolaget själva: ”Vi skapar attraktiva och moderna bostäder som mäter de krav om hur moderna människor vill leva och bo där vi sätter smarta funktioner och attraktiv arkitektur i första rummet.”

Tillsammans har teamet bakom Gremio Property Development skapat mer än 60 inviduellt anpassande vindsvåningar i Stockholm innerstad, nyproducerat ett 30-tal villor och parhus, konverterat mer än 5000 kvm lokalytor till attraktiva bostäder samt genomfört ett antal kommersiella byggnationer av kontor, ett hotell om 150 rum samt ett område för visninghus. Se några av referensprojekten här: www.spiranbrf.se, http://gremio.se/referensprojekt/

Finansiell information

Se bilagor.

Notera att det ligger en skuld till Tessin om cirka SEK 8 700 000, denna är nu nedamorterad till cirka SEK 3 500 000. Denna skuld kommer refinansieras i och med denna kredit.

Projektet

Gremio Invest AB samt Olsten Development AB förvärvade under 2017 tre fastigheter i Aspvik på Värmdö genom ett bolagsförvärv för SEK 10 000 000. Förvärvet finansierades med banklån samt annan kredit om totalt SEK 7 000 000, resterande finansierades med eget kapital om SEK 3 000 000. Efter det att bolaget utvecklat fastigheterna med bygglov för parhus värderades tomterna till totalt SEK 19 500 000. Sedan dess har bolaget investerat ytterligare cirka SEK 2 500 000 i infrastruktur i bland annat V/A anslutning, väg och fiber till tomterna.

Bolaget planerar att uppföra en bostadsrättsförening bestående av 6 parhuslägenheter, 3 Attefallshus samt 3 komplementhus på de tre fastigheterna som ligger ca 75 meter från vattnet med sjöutsikt. Idag står ett hus på en av tomterna där bygglov finns för att riva samt resa tänkt bestånd (2 parhuslägenheter, 1 Attefallshus samt 1 komplementsbyggnad).

Gällande bygglov för de andra två fastigheterna har bolaget en god kommunikation med den tekniska nämnden angående anslutning av kommunalt V/A som redan är framdraget till tomterna. Kommunen vill att bolaget ska koppla på kommunalt vatten men måste få till en formulering som inte kan prejudiceras för ett annat större projekt i området. Skulle de inte få koppla på till kommunalt V/A så kan bolaget antingen borra egen brunn eller installera en avsaltningsanläggning. Bygglovet med kommunalt V/A förväntar sig dock bolaget beviljas tidig höst 2020. Därefter, när startbesked har givits, förväntas byggnationsstarten påbörjas.

Denna kredit kommer antingen att återbetalas i och med att byggnadskreditiv erhålles alternativt när projektet är färdigställt och slutsålt.

Anlitad byggare i projektet är ännu inte fastställt utan bolaget funderar i dagsläget på olika alternativ. Markarbetet planerar bolaget att utföra i egen regi, resterande byggnation sker genom totalentreprenad eller delad entreprenad. Bolaget som kommer anlitas för entreprenaden är Bizcore AB som är en av projektägarnas (Richard Näsström) bolag. Huruvida bolaget väljer att anlita totalentreprenad med en större aktör eller om de projektleder och upphandlar hela projektet på delad entreprenad återstår för bolaget att bestämma.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö: Aspvik 1:223, Aspvik 1:227 samt Aspvik 1:228
Adress	Aspviks Alléväg 2
BOA	1110 kvm
Byggår	2020/2021
Antal bostadsrätter som ska byggas	12 stycken
Beviljat bygglov	Ja (Aspvik 1:223) Nej (Aspvik 1:227, 1:228)
Totalentreprenad	Ej bestämd

Området

Aspvik ligger i Värmdö kommun endast cirka 20-30 minuter från Stockholms city via motorväg 222 med buss eller bil. På sommaren erbjuds även båtresor mellan Stockholm och Gustavsberg. Gustavsbergs centrum ligger endast 5-10 minuter från Aspvik med bil. I närheten finns även skolor, cykel- och vandringsturer i ett fint kulturlandsskap.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetslån finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att ett eventuellt försäljningspris kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor