Bolag söker finansiering för att resa en bostadsrättsförening med 12 bostadsrätter på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	4 000 000 SEK
Trancher	2 (6)
Låntagare	Aspviksnäs AB
Anledning till lån	Refinansiering, Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, aktiepant, bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	52%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-06-17 - 2021-06-23
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 52%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Aspviksnäs AB med organisationsnummer 556349-2437. Företaget önskar att låna totalt 28 000 000 SEK från Kameos långivare. Detta är den andra av sex trancher om SEK 4 000 000.

Lånet säkerställs med pant i tre fastigheter motsvarande ett belopp om SEK 13 000 000, aktiepant i fastighetsägande bolag, pant i samtliga andelar i bostadsrättsföreningen samt bolagsborgen från ett av ägarbolagen. Läs mer angående säkerhetsstruktur under ”Säkerhetspaket”.

Återbetalning av lånet sker vid tillträde av bostadsrätterna, vilket beräknas ske under maj 2022.

Låntagare	Aspviksnäs AB
Organisationsnummer	556349-2437
Lånebelopp (SEK)	4 000 000 SEK
Tranche	2 (6)
Anledning till lån	Byggnation av 12 bostadsrättsenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	8 %
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Avslutad
2	4 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Pågående
3	6 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
4	2 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
5	4 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
6	3 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen	Kommande
Totalt	28 000 000

Säkerhetspaketet

För detta lån ställs säkerhet bestående av pant i fastighet, pant i bostadsrättsandelar, aktiepant samt borgensåtagande från ett av ägarbolagen.

Pantsättare	Aspviksnäs AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Aspvik 1:223, 1:227, 1:228
Prioritet	Värmdö Aspvik 1:223 1:a prioritets pant om SEK 1 600 000 inom SEK 4 000 000 – 5 600 000. Värmdö Aspvik 1:227 1:a prioritets pant om SEK 5 700 000 inom SEK 0 – 5 700 000. Värmdö Aspvik 1:228 1:a prioritets pant om SEK 5 700 000 inom SEK 0 – 5 700 000.
Säkerhetsobjekt**	Aktiepant i samtliga aktier i Aspviksnäs AB, 556349-2437.
Säkerhetsobjekt**	Pant i samtliga andelar i Bostadsrättsföreningen Aspviksnäs, 769639-3607
Säkerhetsobjekt**	Borgensåtagande från Gremio Holding AB, 559069-6158, för hela lånebeloppet

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Richard Näsström, Mats Jämterud och Lars-Olof Olsten bildade i början av 2017 Gremio Förvaltning AB som är parternas gemensamma plattform. Gremio Property Development är ett modernt och idédrivet bolag som köper, utvecklar, bygger och förädlar mark, lokaler och fastigheter för bostadsändamål i Stockholms län. De förvärvar hela fastigheter, enskilda lokaler, råvindar samt råmark och byggklara tomter som de sedan förädlar till bostäder.

Så här säger bolaget själva: ”Vi skapar attraktiva och moderna bostäder som mäter de krav om hur moderna människor vill leva och bo där vi sätter smarta funktioner och attraktiv arkitektur i första rummet.”

Tillsammans har teamet bakom Gremio Property Development skapat mer än 60 individuellt anpassande vindsvåningar i Stockholm, nyproducerat ett 30-tal villor och parhus, konverterat mer än 5000 kvm lokalytor till attraktiva bostäder samt genomfört ett antal kommersiella byggnationer av kontor, ett hotell om 150 rum samt ett område för visningshus. Se några av referensprojekten här: www.spiranbrf.se, http://gremio.se/referensprojekt/

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Gremio Invest AB förvärvade under 2017 tre fastigheter i Aspvik på Värmdö med planen att resa en Bostadsrättsförening innehållandes 12 enheter. Förvärvet skedde genom ett bolagsförvärv för SEK 10 000 000. Förvärvet finansierades med SEK 4 000 000 i banklån samt annan kredit om SEK 3 000 000, resterande finansierades med eget kapital om SEK 3 000 000. Ett av förvärvslånen refinansierades med ett tidigare Kameo lån (lån 3317) under juli 2020. Banklånet om SEK 4 000 000 kommer fortsätta ligga med bättre säkerhet i fastigheten Aspvik 1:223 tills projektslut. I och med första tranchen för detta lån återbetalades Kameos tidigare lån 3317) för att ge utrymme till detta byggnadskreditiv.

En värdering gjordes under 2018 för tomterna där det totala värdet uppgick till SEK 19 500 000. Värderingen förutsatte en befintlig byggnad på en av fastigheterna samt att de andra två fastigheterna bestod endast av tomter (se mer ingående information under bilagor). Den befintliga byggnaden ska inom kort rivas i och med markarbetet för projektet.

Efter förvärvet har bolaget investerat ytterligare cirka SEK 3 000 000 i infrastruktur i bland annat markarbeten, V/A anslutning, vägbyggnation och fiber till tomterna.

Bolaget planerar att uppföra en bostadsrättsförening på cirka 12 månader bestående av 6 parhuslägenheter (140 kvm/st BOA), 3 attefallshus (30 kvm/st BOA) samt 3 komplementhus (45 kvm/st BOA) på de tre fastigheterna som ligger ca 75 meter från vattnet med sjöutsikt. Den totala boarean (BOA) uppgår till 1065 kvm.

Länk till projektet.

Bygglov samt startbesked för ändamålet har beviljats och vunnit laga kraft.

Markarbeten och projektering pågår för fullt just nu med bland annat geotekniska undersökningar, framtagning av alla handlingar såsom en mängd olika k-ritningar, el och vvs-underlag, brandföreskrifter mm.

Det mest omfattande sprängningsarbetet är i princip slutfört. Viss sprängning återstår dock, mestadels för de platser där huskropparna skall stå. Vägar, vändplaner och infrastruktur såsom kommunalt V/A, fiber, el är även det i slutskedet.

Representanter från Kameo besökte byggarbetsplatsen den 16 juni 2021 för att följa upp projektet och för att se att arbetet fortlöper enligt plan. Nedan berättar Mats Jämterud om projektet på plats:

Under juli planeras det befintliga huset att rivas och markarbeten fram till schaktbotten för samtliga huskroppar planeras att slutföras av markentreprenören, Bizcore AB, under juli-augusti.

Därefter tar totalentreprenören för husproduktionen över och samtliga plattor planeras att gjutas under augusti-september för att stomresning skall kunna påbörjas under september månad. Bolaget planerar att stommarna ska vara resta och husen utvändigt täta under hösten så att invändiga arbeten kan slutföras under vintern.

Bolaget är i slutskede av upphandlingen av totalentreprenör för husproduktionen. Avtal med vald part kommer tecknas under juni månad. Information om vald entreprenör kommer kommuniceras så snart upphandlingen är klar och i samband med detta kommer fullgörandeförsäkring för ändamålet att tecknas.

Bolaget har kontrakterat en mäklare och påbörjade säljarbetet i Maj 2021. Under två veckor såldes 11 / 12 enheter till ett pris som överstiger budgeterat pris med ca 10 %. Den sista lägenheten har med avsikt ej lagts ut till försäljning ännu men kommer inom kort ut på marknaden och skall till skillnad från redan sålda enheter ej säljas till fast pris utan med budgivning.

Det totala försäljningsvärdet antogs (innan prisökningarna) uppgå till ca SEK 48 840 000. Parhusenheterna förväntades säljas för 42 821 SEK/kvm, komplementbyggnadsenheterna för 51 000 SEK/kvm samt attefallsenheterna för 66 500 SEK/ kvm.

För slutplacering av BRF-lån finns en offert från Länsförsäkringar om SEK 12 780 000, motsvarande 12 000 kr/kvm. Utbetalning av lånet villkoras av:

• Godkänd slutbesiktning
• Slutbesked från byggnadsnämnden
• Slutvärdering av auktoriserad (och godkänd av banken) värderingsman
• Belåningsgrad max 40% av slutvärdering
• Alla lägenheter ska vara sålda mot slutkund med ovillkorade kontrakt
• Utbetalning av lån sker när samtliga etapper är klara

Återbetalning av lånet förväntas ske genom försäljning av bostadsrätterna samt utbetalning av ovannämnda BRF – lån.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö: Aspvik 1:223, Aspvik 1:227 samt Aspvik 1:228
Adress	Aspviks Alléväg 2
BOA	1065 kvm
Byggår	2021/2022
Antal bostadsrätter som ska byggas	12 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Under upphandling
Beräknad produktionstid	12 månader

Försäljningsprocess
Antal objekt	12 stycken
Storlek	140 kvm (Parhusenhet, 6 st) 45 kvm (Komplementbyggnadsenhet, 3 st) 30 kvm (Attefallsenhet, 3 st)
Sålda på ritning	11 av 12 enheter
Anlitad mäklare	Länsförsäkringar
Planerat tillträde	Maj 2022
Läge	D*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Aspvik ligger i Värmdö kommun endast cirka 20-30 minuter från Stockholms city via motorvägen 222 med buss eller bil. På sommaren erbjuds även båtresor mellan Stockholm och Gustavsberg. I Gustavsbergs centrum som ligger endast 5 minuter från Aspvik med bil finns butiker, kommunal service, bra restauranger och en mysig strandpromenad med ett aktivt båtliv. En busshållplats finns även i anslutning till fastigheterna. I närheten finns även skolor, cykel- och vandringsturer i ett fint kulturlandsskap.

Referensprojekt

Läs mer om bolagets referensprojekt här.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor