Bolag söker finansiering för att resa en bostadsrättsförening med 12 bostadsrätter på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	4 500 000 SEK
Trancher	5 (6)
Låntagare	Aspviksnäs AB
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 14 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, aktiepant, bolagsborgen, personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	52%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-11-02 - 2021-11-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 52%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Aspviksnäs AB med organisationsnummer 556349-2437. Företaget önskar att låna totalt 28 000 000 SEK från Kameos långivare. Detta är den femte av sex trancher om SEK 4 500 000.

Lånet säkerställs med pant i tre fastigheter motsvarande ett belopp om SEK 28 000 000, aktiepant i fastighetsägande bolag, pant i samtliga andelar i bostadsrättsföreningen, bolagsborgen från ett av ägarbolagen samt personlig borgen från två av ägarna i projektet. Läs mer angående säkerhetsstruktur under ”Säkerhetspaket”.

Återbetalning av lånet sker vid tillträde av bostadsrätterna, vilket beräknas ske under maj 2022.

Låntagare	Aspviksnäs AB
Organisationsnummer	556349-2437
Lånebelopp (SEK)	4 500 000 SEK
Tranche	5 (6)
Anledning till lån	Byggnation av 12 bostadsrättsenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	8 %
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 14 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen, Personlig borgen	Avslutad
2	4 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen, Personlig borgen	Avslutad
3	5 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen, Personlig borgen	Avslutad
4	2 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen, Personlig borgen	Avslutad
5	4 500 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen, Personlig borgen	Pågående
6	3 000 000	8%	Pant i fastighet, Pant i Andelar i BRF, Aktiepant, Bolagsborgen, Personlig borgen	Kommande
Totalt	28 000 000

Säkerhetspaketet

För detta lån ställs säkerhet bestående av pant i fastighet, pant i bostadsrättsandelar, aktiepant, borgensåtagande från ett av ägarbolagen samt personlig borgen från två av delägarna i projektet.

Låntagande bolag har ingått entreprenadavtal med ett byggbolag, Optimea AB, om byggnationen ovan mark. Optimea AB ansökte om fullgörande försäkring enligt krav från Kameo, men fick avslag på grund av dess rådande ekonomiska situation. Optimea AB har nu försatts i företagsrekonstruktion efter beslut i Solna tingsrätt.

En företagsrekonstruktion innebär att ett företag har svårt eller ej kan fullfölja sina åtaganden/förpliktelser/skulder till dess borgenärer på kort sikt men uppskattas ha möjlighet att fullfölja dem på längre sikt. Byggarens ekonomiska situation bedöms stärkas när de fullföljer sina uppdrag mot dess beställare. En av byggarens större beställare är låntagaren i detta lån, Aspviksnäs AB.

Låntagaren Aspviksnäs AB har tilltagit extra försiktighetsåtgärder där varje betalning till byggaren sker efter värde tillkommit på fastigheten. Byggnationen samt leveranserna verifieras innan betalning sker till byggaren.

Kameo och Aspviksnäs AB håller en god dialog för att färdigställa projektet på bästa möjliga vis för Kameos investerare samt för låntagaren.

I och med detta har Kameo beslutat att förhöja säkerhetsmassan i lånet för att kompensera för den uteblivna fullgörandeförsäkringen. Den förhöjda säkerhetsmassan innebär att två av ägarna har ställt ut varsin borgen om SEK 500 000 var för lånet samt har full pant i fastigheterna tagits ut för hela lånebeloppet.

Pantsättare	Aspviksnäs AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Aspvik 1:223, 1:227, 1:228
Prioritet	Värmdö Aspvik 1:223 1:a prioritets pant om SEK 6 600 000 inom SEK 4 000 000 – 10 600 000. Värmdö Aspvik 1:227 1:a prioritets pant om SEK 10 700 000 inom SEK 0 – 10 700 000. Värmdö Aspvik 1:228 1:a prioritets pant om SEK 10 700 000 inom SEK 0 – 10 700 000.
Säkerhetsobjekt**	Aktiepant i samtliga aktier i Aspviksnäs AB, 556349-2437.
Säkerhetsobjekt**	Pant i samtliga andelar i Bostadsrättsföreningen Aspviksnäs, 769639-3607
Säkerhetsobjekt**	Borgensåtagande från Gremio Holding AB, 559069-6158, för hela lånebeloppet
Säkerhetsobjekt**	Borgensåtagande från Mats Jämterud om SEK 500 000 samt från Richard Näsström om SEK 500 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Richard Näsström, Mats Jämterud och Lars-Olof Olsten bildade i början av 2017 Gremio Invest AB som är parternas gemensamma plattform. Gremio är ett modernt och idédrivet bolag som köper, utvecklar, bygger och förädlar mark, lokaler och fastigheter för bostadsändamål i Stockholms län. De förvärvar hela fastigheter, enskilda lokaler, råvindar samt råmark och byggklara tomter som de sedan förädlar till bostäder.

Så här säger bolaget själva: ”Vi skapar attraktiva och moderna bostäder som mäter de krav om hur moderna människor vill leva och bo där vi sätter smarta funktioner och attraktiv arkitektur i första rummet.”

Tillsammans har teamet bakom Gremio skapat mer än 60 individuellt anpassande vindsvåningar i Stockholm, nyproducerat ett 30-tal villor och parhus, konverterat mer än 5000 kvm lokalytor till attraktiva bostäder samt genomfört ett antal kommersiella byggnationer av kontor, ett hotell om 150 rum samt ett område för visningshus. Se några av referensprojekten här: www.spiranbrf.se, http://gremio.se/referensprojekt/

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Gremio Invest AB förvärvade under 2017 tre fastigheter i Aspvik på Värmdö med planen att resa en Bostadsrättsförening innehållandes 12 enheter. Förvärvet skedde genom ett bolagsförvärv för SEK 10 000 000. Förvärvet finansierades med SEK 4 000 000 i banklån samt annan kredit om SEK 3 000 000, resterande finansierades med eget kapital om SEK 3 000 000. Ett av förvärvslånen refinansierades med ett tidigare Kameo lån (lån 3317) under juli 2020. Banklånet om SEK 4 000 000 kommer fortsätta ligga med bättre säkerhet i fastigheten Aspvik 1:223 tills projektslut. I och med första tranchen för detta lån återbetalades Kameos tidigare lån (lån 3317) för att ge utrymme till detta byggnadskreditiv.

En värdering gjordes under 2018 för tomterna där det totala värdet uppgick till SEK 19 500 000. Värderingen förutsatte en befintlig byggnad på en av fastigheterna samt att de andra två fastigheterna bestod endast av tomter (se mer ingående information under bilagor). Den befintliga byggnaden har nu rivits.

Efter förvärvet har bolaget investerat ytterligare cirka SEK 5 000 000 i infrastruktur i bland annat omfattande sprängning och markarbeten, kommunala V/A anslutningar, vägbyggnation och fiber till tomterna.

Bolaget planerar att uppföra en bostadsrättsförening på cirka 12 månader bestående av 6 parhuslägenheter (140 kvm/st BOA), 3 attefallshus (30 kvm/st BOA) samt 3 komplementhus (45 kvm/st BOA) på de tre fastigheterna som ligger ca 75 meter från vattnet med sjöutsikt. Den totala boarean (BOA) uppgår till 1065 kvm.

Länk till projektet.

Bygglov samt startbesked för ändamålet har beviljats och vunnit laga kraft.

Markarbetet löper på, där samtliga plattor för parhusen har gjutits och gjutning för minvillor sker i närtid. Stommen för parhus 1 har monterats och stommen för parhus 2 har producerats och planeras att monteras v.46. Vägar, vändplaner och infrastruktur såsom kommunalt V/A, fiber, el är färdigdraget. Delar av markarbeten runt de kommande bostäderna kvarstår att utföra.

Plattorna gjuts löpande, där första leveransen av stommen för parhus 1 levererats och monterats. Stommen för parhus 2 har producerats planeras att monteras under vecka 46. Resterande stommar, för övriga enheter, planeras att levereras löpande under hösten med sista leverans i december. Bolaget planerar att samtliga stommar ska vara resta innan årsskiftet så att det invändiga arbetet kan slutföras under vintern/våren. Samtliga enheter planeras vara klara för slutbesiktning i april 2022.

Bolaget har kontrakterat en mäklare och påbörjade säljarbetet i Maj 2021. Under två veckor såldes 11 / 12 enheter till ett pris som överstiger budgeterat pris med ca 10 %. Den sista lägenheten har med avsikt ej lagts ut till försäljning ännu men kommer inom kort ut på marknaden och skall till skillnad från redan sålda enheter ej säljas till fast pris utan med budgivning.

Det totala försäljningsvärdet antogs (innan prisökningarna) uppgå till ca SEK 48 840 000. Parhusenheterna förväntades säljas för 42 821 SEK/kvm, komplementbyggnadsenheterna för 51 000 SEK/kvm samt attefallsenheterna för 66 500 SEK/ kvm.

För slutplacering av BRF-lån finns en offert från Länsförsäkringar om SEK 12 780 000, motsvarande 12 000 kr/kvm. Utbetalning av lånet villkoras av:

• Godkänd slutbesiktning
• Slutbesked från byggnadsnämnden
• Slutvärdering av auktoriserad (och godkänd av banken) värderingsman.
• Belåningsgrad max 40 % av slutvärdering
• Alla lägenheter ska vara sålda mot slutkund med ovillkorade kontrakt
• Utbetalning av lån sker när samtliga etapper är klara.

Återbetalning av lånet förväntas ske genom försäljning av bostadsrätterna samt utbetalning av ovannämnda BRF – lån.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö: Aspvik 1:223, Aspvik 1:227 samt Aspvik 1:228
Adress	Aspviks Alléväg 2
BOA	1065 kvm
Byggår	2021/2022
Antal bostadsrätter som ska byggas	12 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Optimea AB
Beräknad produktionstid	12 månader

Försäljningsprocess
Antal objekt	12 stycken
Storlek	140 kvm (Parhusenhet, 6 st) 45 kvm (Komplementbyggnadsenhet, 3 st) 30 kvm (Attefallsenhet, 3 st)
Sålda på ritning	11/12 enheter
Anlitad mäklare	Länsförsäkringar
Planerat tillträde	Maj 2022
Läge	D*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Aspvik ligger i Värmdö kommun endast cirka 20-30 minuter från Stockholms city via motorvägen 222 med buss eller bil. På sommaren erbjuds även båtresor mellan Stockholm och Gustavsberg. I Gustavsbergs centrum som ligger endast 5 minuter från Aspvik med bil finns butiker, kommunal service, bra restauranger och en mysig strandpromenad med ett aktivt båtliv. En busshållplats finns även i anslutning till fastigheterna. I närheten finns även skolor, cykel- och vandringsturer i ett fint kulturlandsskap.

Referensprojekt

Läs mer om bolagets referensprojekt här.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor